Na odsetkach od kredytu na 300 tys. zł zaciągniętego w 2009 roku można zaoszczędzić nawet 100 tys. zł. Rozwiązaniem jest refinansowanie. Trzeba się tu jednak liczyć z kosztem wcześniejszej spłaty obecnego zadłużenia i zaciągnięcia nowego długu. Przeciętnie cała operacja nie powinna kosztować więcej niż 7 tys. zł, choć w gronie banków można znaleźć też takie, które stronią od opłat.
Kryzys finansowy spowodował skokowy wzrost marż kredytów hipotecznych oferowanych przez banki. Podczas gdy przed upadkiem Lehman Brothers można było zadłużyć się w rodzimej walucie z marżą nieprzekraczającą 1%, to już w połowie 2009 roku dochodziły one do 3%. Od końca 2009 roku widoczna jest w tym względzie postępująca poprawa. Może to skłaniać osoby zaciągające kredyt w 2009 roku do refinansowania swojego zadłużenia przy pomocy tańszego kredytu. Podczas gdy w marcu przeciętna marża opiewała na 1,5%, to już w kwietniu było to 1,35%. Gra jest warta świeczki. Gdyby bowiem zaciągnąć na 30 lat kredyt hipoteczny o wartości 300 tys. zł na obecnych zasadach, czyli przy oprocentowaniu na poziomie około 5,5%, to przez cały okres spłaty należałoby oddać do banku przeszło 613 tys. zł. Gdyby marża takiego kredytu była na poziomie z połowy 2009 roku, to do banku trzeba by było oddać około 100 tys. zł więcej.
Spłata kredytu kosztuje
Aby skorzystać z niższej marży należy dokonać refinansowania. W tym celu trzeba zaciągnąć nowy kredyt na spłatę poprzedniego. Problem w tym, że zarówno spłata poprzedniego, jak i zaciągnięcie nowego kredytu może kosztować. Kalkulując korzyści wynikające ze zmiany marży należy te opłaty uwzględnić. Przeważnie im więcej czasu upłynęło od uruchomienia kredytu, tym mniejsza opłata za wcześniejszą spłatę całego zadłużenia. Chcąc w 12 miesiącu spłacić cały kredyt zaciągnięty na 30 lat i kwotę 300 tys. zł trzeba liczyć się z przeciętnym kosztem na poziomie 4,9 tys. zł. W 36 miesiącu opłata jest odrobinę niższa i wynosi średnio 4,5 tys. zł. Po 5 latach od wypłacenia kredytu przeciętna opłata spada do 0,3 tys. zł. Ponadto tak jak w pierwszym roku cztery banki: ING Bank Śląski, mBank, MultiBank i Polbank nie pobiorą opłaty za wcześniejszą, całkowitą spłatę, to już po 5 latach obsługi kredytu jedynie dwa banki chciałyby otrzymać z tego tytułu opłatę. Byłby to PKO BP oraz Getin Noble Bank. W przypadku jednak tego drugiego piąty rok jest ostatnim, w którym pobierana jest opłata za wcześniejszą spłatę.
|
Opłaty za wcześniejszą, całkowitą spłatę kredytu hipotecznego |
||||||
|
Bank |
Koszt wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu z ratą równą zaciągniętego na 30 lat, na 300 tys. zł w PLN* |
|||||
|
w 12 miesiącu od wypłacenia kredytu |
w 36 miesiącu od wypłacenia kredytu |
po 5 latach od wypłacenia kredytu |
||||
|
jako % |
kwotowo |
jako % |
kwotowo |
jako % |
kwotowo |
|
|
Alior Bank |
1,5% |
4 455 zł |
1,5% |
4 365 zł |
0,0% |
0 zł |
|
Bank BPH |
2,0% |
5 940 zł |
2,0% |
5 820 zł |
0,0% |
0 zł |
|
Bank DnB NORD |
2,0% |
5 940 zł |
2,0% |
5 820 zł |
0,0% |
0 zł |
|
Bank Millennium |
2,0% |
5 940 zł |
2,0% |
5 820 zł |
0,0% |
0 zł |
|
BGŻ |
2,0% |
5 940 zł |
2,0% |
5 820 zł |
0,0% |
0 zł |
|
BNP Paribas Fortis |
1,5% |
4 455 zł |
1,5% |
4 365 zł |
0,0% |
0 zł |
|
BZ WBK |
1,0% |
2 970 zł |
1,0% |
2 910 zł |
0,0% |
0 zł |
|
Citibank |
2,0% |
5 940 zł |
2,0% |
5 820 zł |
0,0% |
0 zł |
|
Deutsche Bank PBC |
2,0% |
5 940 zł |
2,0% |
5 820 zł |
0,0% |
0 zł |
|
Eurobank |
3,0% |
8 910 zł |
3,0% |
8 730 zł |
0,0% |
0 zł |
|
Getin Noble Bank |
5,0% |
14 850 zł |
3,0% |
8 730 zł |
1,0%** |
2 820 zł |
|
HSBC |
2,0% |
5 940 zł |
2,0% |
5 820 zł |
0,0% |
0 zł |
|
ING Bank Śląski |
0,0% |
0 zł |
0,0% |
0 zł |
0,0% |
0 zł |
|
Invest Bank |
1,5% |
4 455 zł |
1,5% |
4 365 zł |
0,0% |
0 zł |
|
Kredyt Bank*** |
1,5% |
4 455 zł |
1,5% |
4 365 zł |
0,0% |
0 zł |
|
LUKAS Bank |
2,0% |
5 940 zł |
2,0% |
5 820 zł |
0,0% |
0 zł |
|
mBank |
0,0% |
0 zł |
0,0% |
0 zł |
0,0% |
0 zł |
|
MultiBank |
0,0% |
0 zł |
0,0% |
0 zł |
0,0% |
0 zł |
|
Nordea Bank |
2,0% |
5 940 zł |
2,0% |
5 820 zł |
0,0% |
0 zł |
|
PKO BP |
1,5% |
4 455 zł |
1,5% |
4 365 zł |
1,5% |
4 230 zł |
|
Polbank EFG |
0,0% |
0 zł |
0,0% |
0 zł |
0,0% |
0 zł |
|
Raiffeisen |
1,5% |
4 455 zł |
1,5% |
4 365 zł |
0,0% |
0 zł |
|
Średnia |
1,6% |
4 860 zł |
1,5% |
4 497 zł |
0,1% |
320 zł |
|
Źródło: Banki, stan na 2011.04.06 |
||||||
|
* Przy założeniu, że po 1 roku pozostaje do spłaty 99% kapitału, po 3 latach 97% kapitału, a po 5 latach 94% kapitału |
||||||
|
** 0% po 5 latach |
|
|
|
|
|
|
|
*** Spłata ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości jest darmowa |
|
|
||||
Nowe kredyty także kosztują
Zaciągnięcie kredytu jest przeważnie tańsze, niż szybka jego spłata. Obecnie tylko 9 banków pobiera prowizję za udzielenie finansowania. Przeważnie nie przekracza ona 2% kwoty finansowania, choć w MultiBanku i Nordea Banku sięgnąć może odpowiednio 4 i 3%. Gdyby wyciągnąć średnią z kosztu zaciągnięcia kredytu na 300 tys. zł w badanych bankach, to nie przekroczyłby on 2 tys. zł. Nie można też zapomnieć o kosztach niezbędnych do wprowadzenia zmian w księdze wieczystej. Należy bowiem wykreślić z niej dotychczasowe hipoteki i wpisać nową. Wykreślenie hipoteki kosztuje 100 zł, a wpisanie nowej 200 zł. Do lutego br. banki dla zabezpieczenia kredytu ustanawiały dwie hipoteki, obecnie jest to już tylko jeden wpis. W efekcie w większości przypadków chcąc dziś refinansować kredyt będzie trzeba zapłacić za wykreślenie dwóch i wpis jednej hipoteki. Oznacza to dodatkowy koszt na poziomie 400 zł. Za tę czynność należy jeszcze zapłacić podatek PCC. Przy kredycie na 300 tys. zł jest to 319 zł.
Mało zachęt dla sprawdzonych kredytobiorców
Dziwić też może fakt, że kredyty refinansowe rzadko udzielane są na warunkach bardziej przystępnych niż tradycyjny kredyt hipoteczny. Trzeba bowiem pamiętać, że osoba od dłuższego czasu spłacająca kredyt powinna być przez instytucje finansowe postrzegana jako bardziej wiarygodna.
Na lepsze warunki kredytowe można liczyć w Citybank-u, Nordea Banku i PKO BP. W dwóch pierwszych instytucjach różnica w marży w wysokości 0,1 pp. powinna ucieszyć osoby zainteresowane refinansowaniem. PKO BP oferuje im mniejszy bonus w wysokości 0,03 pp. Są także banki, w których kredyty refinansowe obwarowane są wyższą marżą niż tradycyjne. Jest tak w Banku Millennium, HSBC, Invest Banku i Polbanku. Największa różnica występuje w Invest Banku. Kredyt refinansowy udzielany jest tu z marżą 4,6% podczas gdy tradycyjny z marżą 2,8%. Najmniejsza różnica występuje w HSBC. Tutaj kredyt refinansowy udzielany jest z marżą zaledwie o 0,01 pp. wyższą niż tradycyjny.
|
Koszty kredytów udzielonych w PLN |
|||||
|
Bank |
Marża |
Prowizja |
|||
|
kredyt refinansowy |
kredyt tradycyjny |
kredyt refinansowy |
kredyt tradycyjny |
||
|
Alior Bank |
0,90% |
0,00% |
|||
|
Bank BPH |
1,10%* |
0,00%* |
0,60% |
||
|
Bank DnB NORD |
1,00% |
2,00% |
|||
|
Bank Millennium |
1,39% |
1,19% |
0,00% |
||
|
BGŻ |
1,80% |
0,00% |
|||
|
BNP Paribas Fortis |
0,79%** |
0,00% |
|||
|
BZ WBK |
0,99%* |
2,00% |
|||
|
Citibank |
1,30% |
1,40% |
0,00% |
||
|
Deutsche Bank PBC |
1,30% |
0,00% |
|||
|
Eurobank |
1,00% |
0,00% |
|||
|
Getin Noble Bank |
1,89% |
brak prowizji jeśli klient skorzysta z oferty ubezpieczeniowej |
|||
|
HSBC |
1,00% |
0,99% |
0,00% |
||
|
ING Bank Śląski |
1,05% |
2,40%*** |
|||
|
Invest Bank |
4,60% |
2,80% |
1,50% |
||
|
Kredyt Bank |
1,40% |
0,00% |
|||
|
LUKAS Bank |
1,10% |
1,50% |
|||
|
mBank |
1,50% |
0,00% |
|||
|
MultiBank |
1,50% |
0,00-4,00% |
|||
|
Nordea Bank |
1,60% |
1,70% |
0,00-3,00% |
||
|
PKO BP |
1,44% |
1,47% |
1,50% |
||
|
Polbank EFG |
2,00% |
1,90% |
0,00% |
||
|
Raiffeisen |
1,50% |
0,00% |
|||
|
Źródło: Banki, stan na 2011.04.06 |
|
||||
|
* od |
|||||
|
** marża 0,79% przez 3 lata, potem marża 1,29% *** możliwa prowizja 0% przy marży 1,45% |
|||||
Bartosz
Turek, Magdalena Piórkowska
Home Broker