W ubiegłym roku rynek nieruchomości odnotował sporo przeobrażeń. Zmieniła się sytuacja w sektorze budowlanym a wielu jego słabszych uczestników wypadło z gry. W tym roku może się ona poprawić, lecz dla silnych finansowo podmiotów.
Dane statystyczne
W minionych latach tworzyło się wiele baniek spekulacyjnych na rynkach nieruchomości, również w Polsce. Spektakularne spadki cen nieruchomości ostudziły gorączkę zakupów i wiarę, że nieruchomości mogą tylko drożeć. Znikła przewaga popytu nad podażą, a znaczną część projektów deweloperskich wstrzymano.
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w 2008 roku w naszym kraju oddano do użytkowania ponad 165,2 tys. mieszkań, w ubiegłym roku osiągnięto poziom 178,8 tys. Był to efekt finalizacji wcześniejszych inwestycji.
Przeciętna powierzchnia użytkowa 1 lokalu oddanego do użytkowania w analizowanym okresie wyniosła 99,3 m2 i była o 3,1 m2 mniejsza niż rok wcześniej.
W 2009 roku rozpoczęto budowę 142,9 tys. mieszkań w Polsce, rok wcześniej 174,7 tys. Jednocześnie w zeszłym roku wydano 160,1 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, jest to 31 proc. mniej niż w 2008 roku.
W ciągu pierwszych czterech miesięcy bieżącego roku oddano do użytkowania 43,7 tys. mieszkań, czyli prawie o 1/5 mniej niż rok wcześniej. Spadek podaży jest konsekwencją mniejszej liczby inwestycji budowlanych rozpoczętych na przełomie 2008/2009 i na początku 2009 roku. W 2010 roku odnotowano wzrost liczby inwestycji – w okresie styczeń-kwiecień rozpoczęto budowę 47,6 tys. mieszkań, o 22,7% więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. W przypadku mieszkań budowanych przez deweloperów wzrost jest jeszcze większy i wynosi 67,2% r/r.
Dziedzictwo poprzedniego systemu
Pomimo, że od początku transformacji mija 20 lat, sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest w dalszym ciągu niezadowalająca. Pod względem liczby mieszkań w stosunku do populacji zajmujemy dalekie miejsce wśród krajów rozwiniętych – jest to około 340 mieszkań na 1000 mieszkańców. Średnia dla krajów Unii Europejskiej wynosi 450. Wiele zasobów mieszkaniowych, szczególnie tych z wielkiej płyty nie budzi zainteresowania młodych Polaków. Niektóre są w stanie zaawansowanej degradacji i aby je dalej eksploatować należy przeprowadzić solidne prace remontowe. W okresie bujnego rozwoju realnego socjalizmu nie zastanawiano się, co będzie za kilkadziesiąt lat. Istniejąca infrastruktura na osiedlach z lat 70-tych i 80-tych jest nieprzystosowana do współczesnych realiów – brak parkingów, bezpiecznych placów zabaw dla dzieci, terenów rekreacyjnych, czy bezmyślnie zaprojektowane drogi osiedlowe, to tylko niektóre z efektów pogoni za wykonaniem odgórnie skonstruowanych planów. Dowody partactwa budowlanego z poprzedniej epoki można mnożyć. Należy dodać, że wiele obecnie budowanych osiedli również nie zapewnia komfortu życia. Pogoń za zyskiem za wszelką cenę powoduje, że tworzy się zagęszczone blokowiska, niczym przedwojenne czynszówki, gdzie sąsiad sąsiadowi „zagląda do talerza”. Ludzie chcą teraz żyć w lepszych i większych mieszkaniach, na osiedlach projektowanych „z głową”. Rosną więc wymogi odnośnie jakości i wielkości lokali mieszkalnych, infrastruktury osiedlowej. Wg danych GUS, w 2008 r. przeciętna powierzchnia użytkowa lokalu wynosiła 104 m2,dla porównania w 2000r. - 89,7 m2.
Zmiany popytu
Kluczowym czynnikiem mającym wpływ na spadek popytu na nieruchomości mieszkalne w ubiegłym roku było drastyczne ograniczenie akcji kredytowej przez banki. O ile uzyskanie kredytu na kwotę nawet wyższą, niż wartość nieruchomości nie stanowiło dużego problemu w latach 2007-2008, to w pierwszym półroczu zeszłego roku banki godziły się na udzielenie kredytu przy wskaźniku LTV (Loan to Value) wynoszącym, co najwyżej 80 proc. W efekcie, jak szacują analitycy CEE Property Group, przeciętna rodzina w roku 2010 może wziąć kredyt o połowę mniejszy niż dwa lata wcześniej.
W rubrykach ogłoszeń przeważały oferty sprzedaży mieszkań, co było w znacznej mierze efektem boomu z lat 2007/2008. Rozpoczęte wówczas budowy były oddawane w 2009 r. do użytku, wiele inwestycji miało charakter spekulacyjny. Ceny nieruchomości spadły średnio o 10%. Jednak w dużych miastach przeceny były mniejsze, np. w Warszawie średnia cena 1 metra kwadratowego mieszkania spadła z 8737 zł w grudniu 2008 roku do 8493 zł na koniec ubiegłego roku – wynika z danych CEE Property Group.
Rynek kredytów mieszkaniowych wykazuje coraz więcej oznak ożywienia. Kolejne banki wprowadzają promocyjne oferty, obniżane są marże, poprawiają się warunki kredytowania. Na korzystniejszych warunkach można też zaciągnąć kredyt w euro.
Analitycy CEE Property Group zwracają uwagę, że ułatwienia w otrzymaniu kredytu na nieruchomość dotyczą tylko nabywców mieszkań. Finansowanie deweloperów, czyli nowych inwestycji jest nadal na stosunkowo niskim poziomie, banki oczekują bowiem większego zaangażowania kapitałowego ze strony firm budujących mieszkania.
Budownictwo na swoim
Jak pobudzić rynek budownictwa mieszkaniowego? Duże znaczenie dla rozwoju tego sektora widzę w rządowym programie Rodzina na swoim (RnS), którego głównym założeniem jest koncentracja działań mających na celu udzielenie pomocy zarówno dla małżeństw, bez względu na staż, jak również dla osób samotnie wychowujących dzieci.
Systematycznie wzrastają się limity określające maksymalną cenę metra kwadratowego kredytowanej nieruchomości , co pozwala objąć Programem coraz więcej mieszkań. Ostatnia zmiana została przeprowadzona 1 kwietnia br. W Warszawie w I kwartale br. limit cenowy wynosił 7699zł za metr kwadratowy, a obecnie wynosi 8013,88zł . Spadła również stopa referencyjna z 6,20 do 6,18% . Skarb Państwa może przekazać na dopłaty do odsetek w tym roku kwotę 70 mln zł. Do kwietnia 2010r. udzielono od początku Programu, blisko 50 tys. kredytów na kwotę ponad 8,1 mld zł .
Dzięki zwiększeniu wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego powierzchni a także spadkom cen mieszkań z kredytu z dopłatą mogło skorzystać wielu Polaków. W efekcie, miesięczna wartość tego rodzaju kredytów była w drugiej połowie ubiegłego roku ponad pięć razy wyższa, niż w styczniu i kształtowała się na poziomie powyżej pół miliarda złotych. Miało to już widoczny wpływ na rynek mieszkaniowy.
Alternatywne metody finansowania
Według dr Pawła Grząbki, prezesa CEE Property Group, problemy z finansowaniem bankowym dotykają obecnie większość deweloperów. Wiele banków ciągle uważa sektor budowlany, jako obarczony dużym ryzykiem inwestycyjnym. Do alternatywnych źródeł finansowania należy przykładowo emisja obligacji korporacyjnych lub finansowanie inwestycji ze środków wyspecjalizowanych funduszy nieruchomości, pozyskujących kapitał z rynku od inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych.
Kapitał dłużny pozyskany w wyniku emisji obligacji pozwala na wykorzystanie efektu dźwigni finansowej i zwiększenie zysku przypadającego na jedną akcję. Pozytywnym wydarzeniem dla rozwoju rynku obligacji jest uruchomienie rynku Catalyst na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.
Szansą dla finansowania nieruchomości są fundusze nieruchomości. Od lat z powodzeniem funkcjonują w Stanach Zjednoczonych, Europie Zachodniej i na Dalekim Wschodzie. Aktywa funduszy nieruchomości w Polsce wynoszą zaledwie 2 mld złotych, co stanowi około 2 proc. całego rynku funduszy inwestycyjnych, wynika z danych Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami. Ten segment rynku finansowego ma przed sobą perspektywy rozwoju w najbliższych latach i będzie stanowić alternatywę wobec rynku akcji czy innego rodzaju funduszy.
Ogromny potencjał inwestycyjny mają wielkoobszarowe inwestycje gruntowe zlokalizowane w niewielkiej odległości od dużych miast oraz znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie prestiżowych miejscowości otaczających największe aglomeracje. Działki powyżej 5 ha można kupić nawet z 50% dyskontem w stosunku do cen transakcyjnych małych działek (poniżej 2 tys. metrów). Tak duże dysproporcje cen wiążą się z faktem znaczącego spadku popytu na duże nieruchomości gruntowe spowodowanego drastycznym ograniczeniem przez banki kredytowania zakupu gruntu. Podział działki na mniejsze, a następnie ich sprzedaż powinna umożliwić uzyskanie wysokiej stopy zwrotu zainwestowanych środków. Inwestycja dla wielu
Fundusze nieruchomości dają możliwość zarabiania na rynku nieruchomości inwestorom, którzy nie posiadają odpowiednio dużo środków, niezbędnych aby zainwestować w całą nieruchomość. Certyfikaty inwestycyjne takich funduszy są dostępne na rynku kapitałowym.
Rozwój funduszy nieruchomości może przynieść korzyści również całej gospodarce – pieniądze pozyskane przez nie na rynku kapitałowym mogą stworzyć nowe szanse na rozwój budownictwa. Daje ono siły witalne wielu sektorom, przyczyniając się do zmniejszenia bezrobocia, w konsekwencji do rozwiązania wielu problemów społecznych i ekonomicznych kraju.