Kredyt nie musi być tani przy niskiej marży

Home Broker włącz . Opublikowano w Finanse osobiste

Na koszt kredytu bankowego składa się stopa bazowa, jaką może być stawka WIBOR oraz marża. Ta zależy od szacunku ryzyka, jakie jest związane z danym klientem a także od aktualnej sytuacji na rynku finansowym Specjaliści z firmy Home Broker dokonali szczegółowej analizy wpływu marży na koszt kredytu bankowego.


Decydując się na kredyt bankowy bez dodatkowych opłat należy liczyć się z marżą wyższą o 0,2 pp. Jest to jednak tylko jeden z kilkunastu czynników wpływających na koszt obsługi długu, który należy rozważyć. Wyboru konkretnego kredytu warto ponadto dokonywać zakładając pewien moment jego faktycznej spłaty. Różnica w koszcie obsługi długu o wartości 200 tys. zł w poszczególnych bankach może bowiem wynieść nawet 24 tys. zł w trakcie zaledwie 5 lat spłaty.

Potencjalni kredytobiorcy, idąc dziś do banku, stają często przed wyborem między zaciągnięciem kredytu z relatywnie wysoką marżą i niewielkim bagażem produktów dodatkowych lub odwrotnie. Często chęć przelewania wynagrodzenia na konto w danym banku wraz z wykupieniem karty kredytowej, ubezpieczeń czy produktem regularnego oszczędzania potrafi znacznie obniżyć marżę kredytu. Wybór utrudnić potrafią także liczne okresowe promocje, które dodatkowo mnożą oferty, z których możne wybierać potencjalny kredytobiorca. Home Broker poprosił więc banki o to, aby same wybrały najkorzystniejszy ze swojej oferty kredyt dla modelowego kredytobiorcy. Walutą kredytu będzie najpopularniejszy obecnie polski złoty, natomiast kwotą - 200 tys. zł. Zgodnie z danymi ZBP taka jest bowiem przeciętna wielkość długu zaciąganego obecnie w rodzimej walucie. Ponadto najczęściej Polacy zadłużają się na 30 lat oraz posiadają wkład własny na poziomie 25%. Niezbędne jest jeszcze określenie modelu rodziny. Przyjęliśmy, że małżeństwo z Warszawy zarabia aż 7 tys. zł netto miesięcznie i chce kupić w stolicy mieszkanie o powierzchni 40 m kw.

Marża ewentualnie prowizje

Modelowa rodzina musiałaby liczyć się z marżą kredytu na przeciętnym poziomie 1,34%. W efekcie przez 30 lat spłaciłaby około 229 tys. zł odsetek. Zgodnie z informacjami udostępnionymi przez banki na najniższą marżę rodzina mogłaby liczyć w BZ WBK lub HSBC. W obu tych przypadkach trzeba się jednak liczyć z prowizją na poziomie odpowiednio 2 lub 3% zamienne na ubezpieczenie. Uniknąć jej mogliby w 9 bankach. Ma to jednak swój koszt. Przeciętna marża w instytucjach niepobierających prowizji wynosi bowiem 1,45%. Dla porównania w pozostałych jest to 1,25%. 

Marże i prowizje za udzielenie kredytu w PLN na 30 lat i kwotę 200 tys. zł (75% LTV)

Bank

Marża

Prowizja za udzielenie kredytu

Suma odsetek w okresie spłaty

Alior Bank

1,25%

2,00%

228 900 zł

Bank BGŻ

1,20%

0,00%

229 365 zł

Bank BPH*

1,60%

0,00% (przy założeniu wykupienia ubezpieczenia na życie i od ryzyka utraty pracy)

252 849 zł

Bank Millennium**

1,69%

0,00%

235 387 zł

BNP Paribas****

1,29%

1,95% (0% jeżeli klient skorzysta z ubezpieczenia kredytobiorcy)

227 019 zł

BZ WBK*****

0,99%

2% (w całości kredytowana)

221 781 zł

Citi Handlowy

1,40%

0,00%

239 891 zł

Deutsche Bank

1,30%

0,00%

211 280 zł

DnB NORD

1,00%

2,00%

205 545 zł

eurobank

1,01%

2,00%

224 588 zł

Getin Noble Bank

1,84%

0,00% (brak prowizji jeśli klient skorzysta z oferty ubezpieczeniowej w tym przypadku koszt 6 718,35 zł)

246 179 zł

HSBC

Pakiet Bez Opłat

1,49%

0,00%

240 044 zł

Pakiet Niska Marża

0,99%

3,00% (0% przy skorzystaniu z ubezpieczenia spłaty)

216 976 zł

ING Bank Śląski

1,35%

1,40%

236 838 zł

Kredyt Bank***

1,80%

0,00%

232 234 zł

LUKAS Bank

1,10%

1,50%

211 000 zł

mBank

1,40%

0,00%

236 781 zł

MultiBank

1,40%

0,00-4,00%

236 781 zł

Nordea Bank

1,10%

1,50%

222 244 zł

PKO BP

1,48%

1,60%

241 039 zł

Polbank EFG

1,40%

0,00%

217 000 zł

Mediana

1,35%

1,40%

229 365 zł

Średnia

1,34%

1,00%

229 225 zł

Źródło: Banki

 

 

 

* - od (oprocentowanie i marża)

** - 6,08% Oprocentowanie promocyjne dla kredytobiorców, którzy: posiadają konto osobistego w Millennium i mają kartę debetową, którą wykonują transakcje na 500 PLN średniomiesięcznie. Dla klientów, którzy nie skorzystają z promocji oprocentowanie wynosi 6,38%. 1,39% to marża promocyjna dla kredytobiorców, którzy: są posiadaczami konta osobistego w Millennium i mają kartę debetową, którą wykonują transakcje na kwotę 500 PLN średniomiesięcznie. Dla klientów, którzy nie skorzystają z promocji marża wynosi 1,69%.

*** oprocentownie promocyjne 6,19% (marża 1,5%) przy założeniu, że kredytobiorca skorzysta z rachunku Ekstrakonto (0,2 p.p.) i karty kredytowej (0,1 p.p.).

**** marża: 0,79% pierwsze 3 lata, potem 1,29%

***** od (oprocentowanie i marża). Marża minimalna dostępna pod warunkiem posiadania przez kredytobiorcę konta osobistego wraz z wpływami min. 2000 zł/mc. Wysokość marży ustalana jest indywidualnie.

Nim dostaniesz pieniądze, zapłać

Przytoczone powyżej warunki kredytowe nie przedstawiają jednak kompleksowo wszystkich kosztów związanych z obsługą i zaciągnięciem długu. Na początku oprócz prowizji za udzielenie kredytu trzeba bowiem często opłacić podatek od ustanowienia hipoteki, ubezpieczenie pomostowe, opłaty za stosowny wpis do księgi wieczystej, ubezpieczenie nieruchomości czy na przykład zapłacić za jej wycenę. Niektóre banki zaproponowałyby w rozważanym przypadku, aby część z tych opłat powiększyła wartość kredytu. W efekcie, aby uruchomić kredyt na kwotę 200 tys. zł, modelowa rodzina musi liczyć się ze średnim kosztem na poziomie 2,5 tys. zł. Nie oznacza to jednak, że na rynku nie można znaleźć ofert bez kosztów uruchomienia. Na przykład BZ WBK, Eurobank i Deutsche Bank deklarują, że przy uruchomieniu kredytu nie pobiorą żadnej opłaty od kredytobiorcy. Po drugiej stronie barykady znajduje się Bank BPH. W jego przypadku koszt uruchomienia przyjętego kredytu wynosi aż 7502 zł. Trzeba tu podkreślić, że podniesienie salda kredytu o koszty jego uruchomienia podnosi comiesięczną ratę. W efekcie przez 30 lat obsługi długu kredytobiorca poniesie koszt prowizji w przynajmniej podwójnej wysokości.

Zastanów się kiedy spłacisz kredyt

Łączny koszt obsługi długu także zależy od wielu czynników, z których tylko jednym jest popularna marża kredytowa. Oprócz odsetek od kredytu opłacać będzie też trzeba na przykład ubezpieczenie nieruchomości, pomostowe, na życie czy od utraty pracy. Niemały wpływ na kwotę, którą kredytobiorca odda do banku ma także okres, po którym dokona jego wcześniejszej spłaty. Może to nastąpić na przykład w momencie, w którym kredytobiorca odłoży dostateczną ilość gotówki, odziedziczy majątek, wygra na loterii lub, co wydaje się bardziej prawdopodobne, będzie chciał kupić nową nieruchomość sprzedając starą. Wbrew pozorom do takich zmian dochodzi często co kilka - kilkanaście lat. Wraz z wiekiem potrzeby mieszkaniowe podlegają znacznej modyfikacji, co na przykład jest efektem zakładania rodziny. Warto więc już w momencie zaciągania kredytu zastanowić się, kiedy planuje się jego spłacenie. Przykład? Gdyby modelowa rodzina zaciągnęła dług jedynie na rok, to oddałaby z tego tytułu do banku BNP Paribas aż 33 tys. zł, a do ING Banku Śląskiego tylko 12 tys. zł. Dodatkowo w zaproponowanym przez tę drugą instytucję kredycie nie występuje opłata za wcześniejszą spłatę. Trzeba ponadto zauważyć, że oba te banki zaoferowałyby modelowej rodzinie marżę na zbliżonym poziomie. W przypadku BNP Paribas jest to 1,29%, a w ING 1,35%. Przypadek ten jest jaskrawym przykładem tego, że przy wyborze kredytu trzeba patrzeć na tabelę opłat i prowizji kompleksowo, a nie tylko przez pryzmat marży.

Po co jednak kredytobiorcy kredyt jedynie na rok? Powodów może być wiele. Na przykład chęć zaciągnięcia w przyszłości kredytu, który obecnie jest dla danego kredytobiorcy nieosiągalny. Może on bowiem w danym momencie nie spełniać części wymagań stawianych przez bank (m.in. poziom dochodu, długość prowadzenia działalności gospodarczej).

24 tys. zł oszczędności w 5 lat

Gdyby natomiast modelowa rodzina planowała za 5 lat zamianę lokalu na większy, powinna zastanowić się nad zadłużeniem w MultiBanku. Zgodnie z zapewnieniami tej instytucji łączny koszt obsługi długu wyniósłby tam przez 5 lat 51 tys. zł. Dla porównania w Kredyt Banku oddać należałoby łącznie blisko 76 tys. zł. Różnica wynosi więc 24 tys. zł przez 5 lat obsługi długu, co przy przeciętnym koszcie na poziomie 63 tys. zł jest wartością znaczącą. Dobrą wiadomością dla osób, które planują spłatę kredytu po 5 latach jest brak prowizji za taką operację.

Koszt kredytu hipotecznego zaciągniętego na 200 tys. zł i 30 lat

Bank

Łączny koszt uruchomienia kredytu

Łączny koszt obsługi kredytu z ubezpieczeniami i dodatkowymi opłatami, ale bez kosztu uruchomienia kredytu, przez okres :

1 roku

5 lat

10 lat

Alior Bank

4 160 zł

13 683 zł

63 228 zł

115 844 zł

Bank BGŻ

286 zł

12 433 zł

58 154 zł

110 869 zł

Bank BPH

7 502 zł

13 125 zł

63 856 zł

122 627 zł

Bank Millennium

480 zł

13 147 zł

62 790 zł

119 190 zł

BNP Paribas

960 zł

32 854 zł

56 910 zł

111 827 zł

BZ WBK

0 zł

12 998 zł

58 415 zł

110 697 zł

Deutsche Bank

0 zł

12 635 zł

56 836 zł

107 679 zł

eurobank

0 zł

17 923 zł

65 750 zł

123 007 zł

Getin Noble Bank

6 998 zł

15 097 zł

75 483 zł

150 966 zł

ING Bank Śląski

3 957 zł

12 169 zł

60 095 zł

115 533 zł

Kredyt Bank

450 zł

15 941 zł

75 528 zł

150 013 zł

LUKAS Bank*

3 000 zł

15 000 zł

74 000 zł

147 000 zł

mBank

3 000 zł

12 363 zł

61 579 zł

119 060 zł

MultiBank

2 800 zł

12 360 zł

51 460 zł

120 227 zł

Nordea Bank

~3 820 zł

12 519 zł

57 008 zł

108 203 zł

Średnia

2 497 zł

14 950 zł

62 739 zł

122 183 zł

Źródło: Banki

 

 

 

 

* wartości zaokrąglone do pełnych tysięcy

 

 

 

... i 43 tys. w 10 lat

W przypadku okresu dziesięcioletniego różnica w łącznym koszcie obsługi długu pomiędzy skrajnymi wynikami banków jest blisko dwukrotnie większa. Zgodnie z zapewnieniami ankietowanych instytucji modelowa rodzina powinna rozważyć zadłużenie w Deutsche Banku lub Nordea Banku. W obu tych instytucjach przez 10 lat trzeba oddać do banku 108 tys. zł. Dla porównania w GNB jest to 151 tys. zł. Różnica wynosi więc 43 tys. zł przez 10 lat obsługi długu, co przy przeciętnym koszcie na poziomie 122 tys. zł jest wartością znaczącą. Trzeba jednak pamiętać, że przedstawione powyżej wyniki są wypadkową wielu czynników oraz obrazują koszty dla przyjętego modelu rodziny. Każdy indywidualny kredytobiorca powinien porównać oferty przygotowane przez banki dla jego konkretnego przypadku, aby odpowiedzieć na pytanie, który bank jest optymalnym wyborem.

Bartosz Turek, Magdalena Piórkowska
Home Broker