Poradnik kredytowy

Oprocentowanie to cena kredytu bankowego, na którą najczęściej składa się tzw. stopa referencyjna oraz marża Banku. Poziom marż jest bardzo istotny, ponieważ nawet - jak by się wydawało niewielka - różnica oprocentowania rzędu jednego punktu procentowego może sprawić, że zaoszczędzimy na odsetkach znaczną sumę pieniędzy.

Przykład:

Przy założeniu, że w jednym z banków zaciągnęliśmy na 20 lat kredyt w wysokości 100000 PLN przy oprocentowaniu 3,5%, a w innym banku moglibyśmy kredyt w tej samej wysokości zaciągnąć po cenie 2,5%, mamy szansę zaoszczędzić w ciągu 20 lat aż 12000 PLN! Oznacza to, że co miesiąc możemy płacić o około 50 złotych mniej. Oszczędność tę możemy spożytkować na 2 sposoby. Zachowując okres spłaty kredytu, możemy obniżyć wysokość miesięcznych rat, aby nie nadwerężać zanadto swojego domowego budżetu. Możemy także utrzymać ratę na poprzednim poziomie i spłacić kredyt 26 miesięcy wcześniej.
Generalną zasadą jest uzależnienie oprocentowania od kwoty kredytu i posiadanego wkładu własnego. Im są one wyższe, tym niższe oprocentowanie. Porównując oferty kredytów hipotecznych należy jednak zwrócić uwagę nie tylko na wysokość oprocentowania, ale także na to, jak częste i od czego uzależnione są jego zmiany. Często zdarza się, że w trakcie trwania okresu kredytowego zmieniają się nie tylko stopy referencyjne, ale również marże. Niektóre banki oferują marżę promocyjną tylko przez pierwszy rok lub pierwsze 2 lata od zaciągnięcia kredytu. Inne określają konkretną datę, po upływie której marża wzrasta.
Może się także zdarzyć tak, że niższa marża zaczyna obowiązywać dopiero wtedy, gdy klient spłaci kwotę kredytu stanowiącą różnicę między wymaganym, a rzeczywiście wniesionym wkładem własnym. Bank może więc wprawdzie udzielić kredytu na 100% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, ale tylko pod warunkiem podniesienia poziomu marży do chwili osiągnięcia standardowego LTV (wysokości kredytu w stosunku do wartości nieruchomości).
Zdarza się też, że oprocentowanie zależy od decyzji zarządu. Zarząd banku ustala pewien poziom oprocentowania i zmienia go w zależności od warunków panujących na rynku. Taki sposób aktualizacji oprocentowania jest mało przewidywalny i najczęściej niekorzystny dla klienta. Nie ma bowiem pewności, że w miarę spadku stóp procentowych, proporcjonalnej redukcji będzie też ulegać oprocentowanie kredytu.
W niektórych bankach, np. w Banku Millennium oprocentowanie oparte jest o stopę referencyjną i stałą marżę Banku. Stopa referencyjna to trzymiesięczna stopa procentowa obowiązująca na rynku międzybankowym. Jest ona inna dla każdej z walut (3M WIBOR, 3M LIBOR (USD), 3M LIBOR (CHF), 3M EURIBOR) i jest zmienna. Zmienia się raz na kwartał i przyjmuje wartość z ostatniego dnia poprzedniego kwartału. Oprocentowanie zmienia się wówczas, gdy dochodzi do zmian stopy referencyjnej, tj. w cyklu trzymiesięcznym. Marża jest natomiast stała przez cały okres kredytowania. Jej wysokość zależy od celu kredytowania, kwoty kredytu i wysokości kredytu w stosunku do wartości nieruchomości.
Bank ten nie różnicuje też - tak, jak niektóre banki - poziomu marż w zależności od planowanego okresu spłaty kredytu.
Bardzo wiele osób zwracało też uwagę na inne aspekty cenowe oferty, tj. opłaty i prowizje towarzyszące zaciągnięciu i spłacie kredytu. Bardzo ważna jest dla klientów również elastyczność Banku, np. Millennium akceptuje różne źródła dochodu, bierze pod uwagę nie tylko stałe wynagrodzenie, ale również premie, prowizje, czy dochody uzyskiwane w ramach umów cywilnoprawnych (np. umów o dzieło i umów zlecenia). Elastyczność oferty wpływa na większą dostępność produktu.

Obecnie większość banków oferuje swoim klientom możliwość spłaty kredytu przez co najmniej 30 lat. W Banku Millennium w przypadku kredytów w PLN możliwe jest uzyskanie nawet 40-letniego okresu kredytowania! Dla kredytów w walutach obcych okres kredytowania wynosi maksymalnie 35 lat. Jest to istotne, ponieważ wydłużenie okresu kredytowania pozwala na zaoferowanie niższych rat kredytu.

Przykład:

Klient zaciąga kredyt w wysokości 150000 PLN na 10 lat. Rata kredytu wynosi wówczas 1422 PLN. W przypadku wydłużenia okresu kredytowania o 5 lat (przy pozostałych warunkach na niezmienionym poziomie) miesięczne obciążenie domowego budżetu z tytułu obsługi kredytu wynosi już tylko 1009 PLN. Uzyskane w ten sposób wolne środki (413,57 PLN miesięcznie) można wykorzystać na dowolny cel. Dzięki temu spłata kredytu nie musi wiązać się z dużym wysiłkiem finansowym i wieloletnimi wyrzeczeniami.
Wiele osób korzysta z takiej możliwości i nawet w sytuacji, gdy mogą pozwolić sobie na szybszą spłatę kredytu, wybierają opcję dłuższego okresu kredytowania, ponieważ wiąże się ona z niższymi miesięcznymi kosztami obsługi zadłużenia. Jest to dobry wybór dla wszystkich tych, którzy czują się bezpieczniej posiadając pulę wolnych środków, które co miesiąc mogą wykorzystać w dowolny sposób lub nie lubią rezygnować z drobnych przyjemności.
Wolne środki można też jednak zagospodarować nieco inaczej. Alternatywą do ich wydatkowania na bieżące potrzeby mogą być regularne inwestycje - zobacz także- "Jak wziąć kredyt i zaoszczędzić?" W niektórych bankach, np. w Banku Millennium kredytobiorcy często wykorzystują możliwość wydłużenia okresu kredytowania.
Aż 45% kredytów to zobowiązania zaciągane na okres 20-30 lat. Na spłatę przez 31-35 lat zdecydowało się na razie około 16% kredytobiorców.
Możliwość kredytowania inwestycji mieszkaniowych przez 40 lat funkcjonuje od niedawna. Kredyty krótkoterminowe, tj. zawierane na 5-10 lat, stanowią najmniejszą grupę (ok. 8%). Pozostałe kredyty są zaciągane na okres 10 - 20 lat. Określony w umowie okres kredytowania można jednak skrócić. Część kredytobiorców spłaca swoje zadłużenie przed upływem tego okresu.

Niemal 2/3 kredytów udzielonych na polskim rynku w ubiegłym roku to kredyty walutowe (pozostałe to kredyty złotowe). Dlaczego zarabiając i dokonując płatności w polskim złotym, tj. w walucie obowiązującej na terytorium kraju, w którym żyjemy i pracujemy, decydujemy się zaciągać kredyty walutowe i ponosić w związku z tym ryzyko wynikające z możliwości wahań kursów walut obcych? Odpowiedź wydaje się prosta...
Najbardziej istotnym powodem przewagi kredytów walutowych nad kredytami złotowymi jest różnica w ich oprocentowaniu. W przypadku kredytu indeksowanego do waluty obcej kredytobiorca korzysta z oprocentowania niższego w porównaniu z kredytem złotowym i spłaca niższą miesięczną ratę.
Należy jednak podkreślić, że w Polsce tzw. kredyty walutowe, to najczęściej de facto kredyty indeksowane do walut obcych. Nie oznacza to, że bank stawia do dyspozycji kredytobiorcy środki z kredytu w konkretnej walucie, np. we frankach szwajcarskich i umawia się z nim na spłatę w tej walucie. W walucie obcej określony zostaje stan zadłużenia oraz wysokość rat. Wypłata kredytu oraz sama spłata odbywa się natomiast w PLN. Kwota kredytu zostaje przy wypłacie przeliczona na PLN wg kursu walutowego.
Podobnie dzieje się ze spłatami. Warto wiedzieć, że kredyt zaciągamy (wypłata następuje) po kursie kupna waluty (niższym), a jego spłata odbywa się po kursie sprzedaży (wyższym). Różnica pomiędzy kursem kupna waluty a kursem jej sprzedaży to tzw. spread. Dokładne określenie spreadu w momencie zaciągnięcia kredytu nie jest możliwe. Warto dodać, że banki stosują różne spready.
Znaczna różnica pomiędzy kursem kupna i sprzedaży waluty działa na niekorzyść klienta, ponieważ wpływa na podrożenie kosztów obsługi kredytu. Dlatego też przy wyborze kredytodawcy warto zwrócić uwagę na ten element i porównać tabele kursowe banków.
Zaciągając kredyt walutowy kredytobiorca ponosi ryzyko kursowe. Oznacza to, że rata kredytu w walucie może po przeliczeniu na PLN podlegać wahaniom, w zależności od aktualnego kursu tej waluty.
Czynnikiem mającym decydujący wpływ na spadek atrakcyjności kredytów walutowych może być osłabienie złotego (deprecjacja).

Przykład:

Zaciągamy kredyt we frankach szwajcarskich w wysokości 150000 PLN na 20 lat przy oprocentowaniu na poziomie 3% w skali roku. Miesięczna rata spłaty tego zobowiązania wyniesie 831,90 PLN, co stanowi równowartość 332 CHF przy kursie 2,5 PLN za 1 CHF.
W wyniku osłabienia polskiego złotego (deprecjacji) w stosunku do franka szwajcarskiego 1 CHF może kosztować 3 PLN. Tym samym miesięczna rata spłat w wysokości 332 CHF po przeliczeniu po nowym kursie CHF wyniesie 996 PLN, a więc co miesiąc będziemy musieli zapłacić o 164 PLN więcej. Analitycy finansowi prognozują stabilną pozycję polskiej waluty w stosunku do walut obcych. Wpływa na to wiele czynników. Wśród nich najczęściej wymienia się rozwój gospodarki, przepływ środków z Unii Europejskiej oraz napływ inwestycji bezpośrednich.
Przewidywania co do stabilności polskiej waluty pozwalają sądzić, że utrzyma się przewaga kredytów walutowych nad złotowymi polegająca na ich niższym oprocentowaniu.
Na atrakcyjność kredytów walutowych może jednak wpłynąć wiele innych czynników i dlatego przy wyborze waluty należy przyjąć także negatywne scenariusze. Ich wystąpienie mogłoby spowodować, że oprocentowanie kredytów złotowych i walutowych zrównałoby się. Taki efekt może przynieść wspomniane już powyżej osłabienie złotego (tzw. deprecjacja), czy dalsze cięcia stóp procentowych. Spowodowałoby to obniżenie oprocentowania kredytów złotowych, a w efekcie zbliżenie ich oprocentowania do oprocentowania kredytów walutowych.
Takie same konsekwencje (zrównanie oprocentowania kredytów walutowych i złotowych) mogłoby też mieć przyjęcie przez Polskę harmonogramu przystąpienia do strefy euro. Przed wprowadzeniem euro konieczne jest wprowadzenie mechanizmu usztywnienia kursów walutowych. W efekcie następuje większe powiązanie kursów walut krajowych i obcych, co sprawia, że zredukowane zostanie do minimum ryzyko kursowe.
Kolejnym czynnikiem prowadzącym do spadku atrakcyjności i dostępności kredytów walutowych w efekcie wzrostu ich oprocentowania mogą stać się ograniczenia w ich udzielaniu.

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że, przewalutowanie na PLN jest uzasadnione w sytuacji, gdy rata kredytu walutowego (w przeliczeniu na PLN) zrówna się z ratą kredytu złotowego. Takie rozumowanie może jednak okazać się błędne.

Przykład:

Zaciągnięcie kredytu złotowego w wysokości 150000 PLN na 20 lat jest możliwe przy oprocentowaniu na poziomie 6%. Comiesięczna rata kredytu wyniosłaby wtedy 1074,65. Korzystając z niższego oprocentowania, zaciągamy jednak kredyt we frankach szwajcarskich (150000 PLN na 20 lat przy oprocentowaniu na poziomie 3% w skali roku). Miesięczna rata spłaty tego zobowiązania wyniesie 831,90 PLN, co stanowi równowartość 332 CHF przy kursie 2,5 PLN za 1 CHF. W wyniku osłabienia polskiego złotego (deprecjacji) w stosunku do franka szwajcarskiego 1 CHF kosztuje 3,237 PLN. Tym samym miesięczna rata spłat w wysokości 332 CHF po przeliczeniu po nowym kursie CHF wyniesie 1074,68 PLN, a więc zrówna się z ratą, którą płacilibyśmy spłacając kredyt złotowy.
Podejmujemy decyzję o przewalutowaniu. Przewalutowanie następuje po 2 latach od zaciągnięcia kredytu. Do tego czasu spłaciliśmy już część długu. Aktualny stan naszego zadłużenia wynosi więc 138713 PLN, czyli 55485 CHF. Po przewalutowaniu bank przeliczy nasze zadłużenie na PLN wg nowego kursu franka. Ponieważ kurs ten jest mniej korzystny, zadłużenie, a za nim rata naszego kredytu wzrośnie. Zadłużenie wyniesie 179606 PLN, a nowa rata 1286,75 PLN, czyli o 212,1 PLN więcej!
Tak więc przewalutowanie bieżącego zadłużenia na PLN powoduje obsługę kredytu na wyższym poziomie (wyższa rata spłaty) niż obsługa kredytu walutowego przeliczonego na PLN po bieżącym kursie. Przewalutowanie jest korzystne w sytuacji odwrotnej do przedstawionej powyżej, tj. wtedy, gdy następuje umocnienie się złotego i kurs 1 franka szwajcarskiego spada. Stan aktualnego zadłużenia po przeliczeniu na PLN wg bieżącego (niższego) kursu jest niższy.

Przykład:

Zaciągnięcie kredytu złotowego w wysokości 150000 PLN na 20 lat jest możliwe przy oprocentowaniu na poziomie 6%. Comiesięczna rata kredytu wyniosłaby wtedy 1074,65. Korzystając z niższego oprocentowania, zaciągamy jednak kredyt we frankach szwajcarskich (150000 PLN na 20 lat przy oprocentowaniu na poziomie 3% w skali roku). Miesięczna rata spłaty tego zobowiązania wyniesie 831,90 PLN, co stanowi równowartość 332 CHF przy kursie 2,5 PLN za 1 CHF. W wyniku umocnienia się złotego w stosunku do franka szwajcarskiego 1 CHF kosztuje 2,2 PLN. Rata naszego kredytu wynosi wtedy 730,4 PLN. Jeśli oczekujemy, że tendencje kursowe ulegną w najbliższym czasie odwróceniu, zbliża się osłabienie złotego i w tym momencie zdecydujemy się na przewalutowanie kredytu, stan naszego zadłużenia wyrażony w PLN wyniesie 122067 PLN (55485 CHF * 2,2 PLN). Nowa rata tego kredytu będzie równa 925,47 PLN i niższa od raty kredytu złotowego przed zmianą kursu o 149,18 PLN.
Należy jednak podkreślić, że rata ta będzie jednak wyższa od raty, którą spłacaliśmy dotychczas w kredycie walutowym! Jeśli więc decydujemy się na przewalutowanie, musimy rozważyć wszystkie za i przeciw. Niekwestionowaną korzyścią i argumentem przemawiającym za przewalutowaniem na PLN będzie na pewno brak ryzyka kursowego, ale należy liczyć się z wyższymi miesięcznymi kosztami obsługi kredytu. W sytuacji, gdy zaciągnąwszy kredyt walutowy tracimy na zmianach kursów walutowych (np. w efekcie deprecjacji złotego), przewalutowanie też może być korzystne.

Przykład:

Zaciągnęliśmy na 20 lat kredyt we frankach szwajcarskich w wysokości 150000 PLN. Oprocentowanie kredytu wynosi 3%. Alternatywą było zaciągnięcie kredytu w PLN, który oprocentowany był na poziomie 6%. Co miesiąc osiągamy korzyści wynikające z faktu spłaty niższej raty; rata kredytu walutowego przy kursie 1 CHF = 2,5 PLN wynosi 831,90 PLN w stosunku do 1074,65 PLN przy kredycie złotowym. Po 9 miesiącach spłaty kredytu walutowego oszczędziliśmy z tytułu niższego oprocentowania kredytu walutowego 3665,04 PLN. Jednak od momentu zaciągnięcia kredytu zmiany kursów walutowych działają na naszą niekorzyść.
Kurs franka rośnie w skali roku o 4,5%, czyli co miesiąc zmienia się średnio o 0,38%. Po 9 miesiącach kurs franka wzrósł do poziomu 2,5857 PLN. Ta nieznaczna zmiana kursu spowodowała, że nasze zadłużenie wzrosło z tytułu zmiany kursu o 3680,58 PLN i przekroczyło oszczędności wynikające z zaciągnięcia kredytu we frankach szwajcarskich zamiast złotowego. Jeśli podejmujemy decyzję o przewalutowaniu, należy to zrobić odpowiednio wcześnie, tj. wtedy gdy tendencje kursowe dopiero zaczynają działać na naszą niekorzyść i spodziewamy się kontynuacji takiego trendu. W przeciwnym razie możemy dopuścić do zbyt dużego wzrostu zadłużenia i spowodować, że na przewalutowanie będzie za późno.
Należy jednak pamiętać o tym, że tendencje kursowe mogą ulegać kolejnym zmianom i wkrótce może się okazać, że znowu odnosimy korzyści. Dla kredytobiorcy bardzo ważna jest możliwość wyboru daty, w której nastąpi przewalutowanie. Od tego zależy bowiem, po jakim kursie zostanie dokonana zmiana waluty. Dla przykładu w Banku Millennium zostaje ona dokonana po kursie z dnia złożenia wniosku o przewalutowanie, więc de facto klient ma możliwość wyboru daty przewalutowania.
Jeżeli wysokość raty kredytu po przewalutowaniu jest wyższa niż ostatnia rata kredytu przed przewalutowaniem, konieczne jest ponowne zbadanie zdolności kredytowej kredytobiorcy, by stwierdzić, czy będzie on w stanie obsługiwać ratę nowego kredytu. Dlatego też z przewalutowaniem wiąże się niekiedy obowiązek złożenia aktualnych dokumentów dotyczących osiąganego dochodu. Będą to dokumenty analogiczne, jak w przypadku ubiegania się o kredyt. Ich rodzaj zależy od źródła dochodu.

Analiza zdolności kredytowej ma na celu stwierdzenie, czy kredytobiorca będzie w stanie obsługiwać zadłużenie z tytułu zaciągniętego kredytu. Chodzi o zbadanie, czy dochody osoby wnioskującej o kredyt są wystarczające, by pokryć koszty związane z utrzymaniem osób pozostających na jego utrzymaniu oraz regularną spłatę raty kredytu i składek wymaganych ubezpieczeń. Dlatego też przy analizie zdolności kredytowej klientów banki biorą pod uwagę nie tylko wysokość dochodu, ale i liczbę osób pozostających na utrzymaniu wnioskodawcy, koszty utrzymania mieszkania oraz inne obciążenia (np. raty kredytów w innych bankach, limity kart kredytowych, czy alimenty).
Jeszcze kilka lat temu osobom, które nie posiadały stałego zatrudnienia w formie umowy o pracę było bardzo trudno zaciągnąć kredyt. Wiązało się to z licznymi formalnościami i skomplikowaną procedurą. Utrudniało też zaciągnięcie kredytu osobom prowadzącym działalność gospodarczą, czy zatrudnionym na mocy umów cywilnoprawnych, tj. umów zlecenia, czy umów o dzieło.
Obecnie większość banków np. Bank Millennium akceptuje przy analizie zdolności kredytowej bardzo szeroki wachlarz źródeł dochodu. Dodatkowo branych jest pod uwagę szereg okoliczności, które stanowią dla klientów udogodnienie i mogą wpłynąć na uzyskanie przez nich wyższej zdolności kredytowej, np.:

- akceptacja krótkiego stażu pracy (w przypadku umowy na czas nieokreślony wystarczy, że ogólny staż pracy wynosi 3 miesiące),
- akceptacja umów o pracę na czas określony
- w przypadku umów cywilnoprawnych (umów zlecenia, umów o dzieło) uwzględnianych przy analizie dochodów kredytobiorcy samodzielnie określają realny poziom kosztów uzyskania przychodu oraz podatku dochodowego
- możliwość uzyskania kredytu przez cudzoziemców

Banki honorują te formy zatrudnienia, które pozwalają uznać dochód za stabilny. W niektórych przypadkach nie ma potrzeby dokumentowania dochodu. Dzieje się tak, gdy kredyt hipoteczny zabezpieczony jest na aktywach. Uzyskanie kredytu na podstawie oświadczenia jest też możliwe w przypadku gdy klient prowadzi działalność gospodarczą i uzyskuje dochody opodatkowane kartą podatkową lub ryczałtem ewidencjonowanym oraz w przypadku rolników uzyskujących dochody z działów specjalnych produkcji rolnej. Dokumentowanie wysokości osiąganych dochodów nie jest też konieczne w przypadku każdego wnioskodawcy. W sytuacji, gdy o kredyt ubiega się więcej niż jeden wnioskodawca, jeśli dochody jednego z nich są wystarczające do osiągnięcia zdolności kredytowej, zdolności kredytowej pozostałych wnioskodawców Bank już nie bada.

Prowizja
Oprócz oprocentowania w cenie kredytu należy uwzględnić prowizje oraz opłaty, które musimy ponieść w związku z jego zaciągnięciem i przez cały okres jego obsługi. Przy udzieleniu kredytu większość banków pobiera prowizję. Jej wysokość waha się z reguły między 0% a 3% sumy kredytu.
Przed decyzją o zaciągnięciu kredytu należy się jednak zastanowić, czy bardziej opłacalne jest zaciągnięcie kredytu bez prowizji i przy wyższym oprocentowaniu, czy też może z prowizją, ale przy niższym poziomie oprocentowania.

Przykład

Rozpatrzmy dwa przypadki. Klient jest zainteresowany kredytem w wysokości 150000 PLN we frankach szwajcarskich (CHF). Będzie go spłacał przez 20 lat. Pierwszy bank udzieli mu kredytu bez prowizji, ale przy oprocentowaniu na poziomie 3,26%.
W Banku Millennium otrzymałby taki kredyt przy oprocentowaniu 2,50% i dodatkowo zapłaciłby prowizję w wysokości 1% zaciąganego kredytu. W pierwszym przypadku suma odsetek wyniesie 54400 PLN, podczas gdy w drugim 42300 PLN. W drugim przypadku do kosztów kredytu należy dodatkowo doliczyć 1500 PLN z tytułu prowizji. Łączny koszt kredytu wyniesie więc odpowiednio 54400 PLN i 42300 PLN (42300 PLN + 1500 PLN), co oznacza, że lepszym rozwiązaniem jest często skorzystanie z niższego oprocentowania przy wyższej prowizji.

Prowizja za udzielenie kredytu nie jest jednak jedyną opłatą towarzyszącą kredytowi. Często zdarza się, że częściowa lub całkowita spłata kredytu przed upływem deklarowanego okresu kredytowania jest także związana z koniecznością uiszczenia opłaty. Najczęściej obowiązuje pewien okres, w czasie którego wcześniejsza spłata jest płatna. Po jego upływie spłaty nie są obciążone dodatkowymi kosztami.
Niektóre banki stosują dodatkowo ograniczenia kwotowe. Tak jest np. w Banku Millennium. Opłacie 2% podlega jedynie jednorazowa spłata kredytu w kwocie przekraczającej 30% aktualnego zadłużenia w ciągu 3 pierwszych lat kredytowania. We wszystkich pozostałych przypadkach, tj. po upływie 3 lat od zaciągnięcia kredytu oraz przed ich upływem, ale pod warunkiem spłaty kwoty niższej niż 30% aktualnego zadłużenia, z operacją tą nie wiążą się żadne dodatkowe koszty.
W przypadku korzystania ze wcześniejszej spłaty należy dokładnie sprawdzić tabelę prowizji i opłat pod kątem dodatkowych obciążeń finansowych. Należy jednak także zwrócić uwagę na inne wymogi. Nawet jeśli bank nie pobiera za tę czynność dodatkowych opłat, wcześniejsza spłata może się wiązać z koniecznością sporządzenia odpłatnego aneksu do umowy.

Kolejnym dodatkowym obciążeniem finansowym towarzyszącym spłacie kredytu jest opłata za przewalutowanie. W większości banków zmiana waluty kredytu na PLN jest bezpłatna. Opłata pobierana jest w przypadku przewalutowania kredytu na jedną z walut obcych. Przewalutowanie na waluty obce jest z reguły droższe. Tylko nieliczne banki decydują się na całkowite zwolnienie tej operacji z opłat. Najczęściej wiąże się ona z opłatą powyżej 1% i może sięgać nawet 2,5%. Prowizja za przewalutowanie nie musi być ustalona procentowo; zdarza się, że zostaje określona kwotowo, niezależnie od pozostałej do spłaty kwoty kredytu.

Bank wymaga przeprowadzenia wyceny nieruchomości, by ustalić jej wartość. Tym samym określa wartość zabezpieczenia kredytu, na wypadek, gdyby obsługa kredytu nie przebiegała zgodnie z warunkami umowy.
Decyzja, czy istnieje wymóg sporządzenia wyceny leży w gestii banku. Może to zależeć od nieruchomości (rynek pierwotny czy wtórny/dom czy mieszkanie/lokalizacja), wysokości wkładu własnego, czy przeznaczenia kredytu.
Wycena może być też wymagana od każdego kredytobiorcy, niezależnie od powyższych parametrów. Jej cena waha się od 300 do ponad 1000 PLN. Zaletą wyceny jest informacja o realnej cenie nabywanej nieruchomości (jeśli nieruchomość podlegająca wycenie jest jednocześnie zabezpieczeniem i celem kredytu).

Nieruchomość stanowi dla banku zabezpieczenie na wypadek gdyby kredyt nie był obsługiwany zgodnie z zapisami umowy kredytowej. Hipotekę na rzecz banku - kredytodawcy należy wpisać do Księgi Wieczystej nieruchomości na pierwszym miejscu.
Ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki (tzw. ubezpieczenie pomostowe)
Jeszcze kilka lat temu czas oczekiwania na wpis hipoteki sięgał 2 lat. Obecnie wynosi kilka miesięcy. Powszechną praktyką stosowaną przez banki jest ubezpieczenie kredytu do czasu wpisu hipoteki (tzw. ubezpieczenie pomostowe). W bankach wysokość stawki ubezpieczenia pomostowego waha się w przedziale 0,6% - 1% (Bank Millennium - 0,81%). Przy zaciąganiu kredytu należy zwrócić uwagę na to, czy bank wymaga odprowadzania co miesiąc części rocznej składki ubezpieczenia pomostowego, czy też pobiera bezzwrotną jednorazową składkę roczną.

Większość banków wymaga od swoich kredytobiorców wkładu własnego. W praktyce oznacza to, że nie udzielają kredytów w wysokości wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, lecz niższej. Wkład własny mogą stanowić oszczędności oraz koszty już poniesione, np. wpłaty dokonane na poczet ceny zakupu, poniesione koszty budowy, działka, na której zostanie dokonana inwestycja, koszty poniesione w związku z przygotowaniem inwestycji (np. projekt architektoniczny), a także: lokaty, obligacje, bony skarbowe, czy jednostki uczestnictwa TFI.
Wysokość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie to tzw. współczynnik LTV (od ang. loan to value). Banki często posługują się tym wskaźnikiem i uzależniają od niego inne parametry kredytu, np. wysokość marży.
Większa dostępność kredytów i korzystna oferta cenowa banków powodują, że coraz więcej młodych (i nie tylko) osób, które nie dysponują oszczędnościami, decyduje się na zakup mieszkania, zamiast je wynajmować. Z coraz większym zainteresowaniem spotyka się także oferta umożliwiająca zaciągnięcie kredytu w wysokości 100% wartości nieruchomości. Bank oferuje klientom taką możliwość pod warunkiem ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Musi wtedy zapłacić jednorazową składkę w wysokości 2%-6% (w Banku Millennium 3%) kwoty kredytu. Okres ubezpieczenia trwa 3 lata i może być przedłużany na kolejne okresy trzyletnie aż do chwili, gdy osiągnięty zostanie standardowy poziom LTV.
Przy porównywaniu składek tego ubezpieczenia należy jednak pamiętać, by sprawdzać okres ubezpieczenia oraz dodatkowe zapisy oferty dotyczące niskiego wkładu.
Może się zdarzyć, że w trakcie trzyletniego okresu ubezpieczenia nieruchomość zyska na wartości, tj. np. zostanie wykończona. Jeżeli Klient udokumentuje wyższą wartość nieruchomości, w Banku Millennium do wyliczenia aktualnego LTV (na podstawie którego podejmowana jest decyzja o dalszej konieczności ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub o jej braku) brana jest pod uwagę nowa wartość nieruchomości. Dzięki temu klient może uniknąć konieczności ubezpieczenia niskiego wkładu własnego na kolejne 3 lata.

Przykład:

Klient zaciąga kredyt złotowy w wysokości 200000 PLN. Wartość nieruchomości, którą chce kupić za środki uzyskane w ramach kredytu wynosi 200000 PLN. Wskaźnik LTV wynosi 100%. Standardowe maksymalne LTV w przypadku kredytów złotowych to 90%. Klient musi więc ubezpieczyć brakujący wkład własny na okres 3 lat.
Po tym okresie stan aktualnego zadłużenia wynosi 190000 PLN. Gdyby bank posługiwał się pierwotną wyceną nieruchomości LTV wynosiłoby 95% (190000/200000), co oznaczałoby, że zachodzi potrzeba powtórnego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Okazało się jednak, że w trakcie pierwszych 3 lat spłaty kredytu klient wykończył mieszkanie i dostarczył bankowi operat szacunkowy, z którego wynika, że wartość nieruchomości wynosi 215000 PLN, a nie 200000 PLN. W tej sytuacji LTV wynosi 88% (190000/215000).
Nie ma więc potrzeby ubezpieczania niskiego wkładu własnego.

Inne opłaty najczęściej wiążą się z wymogiem dodatkowych ubezpieczeń. Najczęściej wymaganym ubezpieczeniem dodatkowym jest ubezpieczenie na życie kredytobiorcy. Polisa na życie jest zabezpieczeniem na wypadek śmierci kredytobiorcy. Chroni ono jego najbliższych oraz bank. W razie śmierci osoby zaciągającej kredyt, towarzystwo ubezpieczeń spłaci zobowiązanie wobec banku i uwolni od tego obowiązku spadkobierców kredytobiorcy. Wiele banków uzależnia jej pobieranie od zdolności kredytowej, wartości nieruchomości, tego, czy kredytobiorca jest osobą samotną lub jedynym żywicielem rodziny, LTV, wysokości kredytu i innych parametrów. Część kredytodawców wymaga jeszcze innych ubezpieczeń, takich jak ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości, czy ubezpieczenie od bezrobocia i hospitalizacji.

Popularność pomnażania oszczędności przez inwestycje w jednostki funduszy inwestycyjnych systematycznie rośnie.
Na jaki zysk moglibyśmy liczyć, gdybyśmy zdecydowali się do nich dołączyć i co miesiąc wpłacać zaoszczędzone na obsłudze kredytu pieniądze do funduszu inwestycyjnego stabilnego wzrostu?
Fundusz stabilnego wzrostu to taki, który inwestuje tylko ok. 20-30% swoich aktywów w akcje, a resztę lokuje w bezpieczne instrumenty przynoszące stosunkowo niewielką, ale pewną i regularną stopę zwrotu (obligacje/bony skarbowe). Zakładamy, że przy dobrej koniunkturze na giełdzie przeciętny fundusz stabilnego wzrostu generuje co rok stopę zwrotu rzędu 10%.

Przykład:

Klient zaciąga kredyt w wysokości 150000 PLN na 10 lat. Rata kredytu wynosi wówczas 1422 PLN. W przypadku wydłużenia okresu kredytowania o 5 lat (przy pozostałych warunkach na niezmienionym poziomie) miesięczne obciążenie domowego budżetu z tytułu obsługi kredytu wynosi już tylko 1009 PLN. Oszczędzone w ten sposób pieniądze to 413,57 PLN miesięcznie! Przez 10 pierwszych lat co miesiąc oszczędzamy na niższej racie kredytu 413,57 PLN.
W efekcie 10 lat wpłat tej kwoty do funduszu inwestycyjnego, przy rocznej stopie zwrotu 10% moglibyśmy uzyskać sumę w wysokości 84718 PLN! Należy jednak pamiętać, że po 10 latach spłaty nie oszczędzamy już co miesiąc 413,57 PLN. Wprawdzie nasze oszczędności zgromadzone w funduszu nadal przynoszą zyski, ale przez kolejne 5 lat co miesiąc uszczuplamy je o ratę kredytu w wysokości 1009 PLN. Dzieje się tak dlatego, że zdecydowaliśmy się na 15, a nie 10-letni okres kredytowania.
Jednak nawet po tym okresie, pomnożone w TFI pieniądze pomniejszone o skumulowane raty z 5 ostatnich lat dadzą nam po 15 latach zysk w wysokości 61277 PLN! Nawet gdyby dobra passa funduszy inwestycyjnych osłabła i średnioroczna stopa zwrotu wynosiła 5% zamiast 10%, oszczędności po 10 latach wpłat do funduszu wyniosłyby 64220 PLN, a pomniejszone o spłaty rat przez ostatnie 5 lat, dałyby 13821PLN!

Jeśli więc nadal zastanawiasz się nad podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu na zakup wymarzonego mieszkania, czy domu, pomyśl, ile osób podjęło ją przed Tobą. Zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło pod koniec 2005 roku około 50 mld PLN.
Tylko w ubiegłym roku banki udzieliły kredytów hipotecznych wartych 24,5 mld PLN, z czego 2,65 mld PLN (ok. 11%) to kredyty hipoteczne Banku Millennium. Mimo to kredyty hipoteczne stanowią dziś w Polsce tylko 5,4% PKB. Od innych krajów europejskich dzieli nas wciąż przepaść; w Niemczech kredyty hipoteczne to 55% PKB, w Wielkiej Brytanii - 75% PKB. Niedościgniona jest pod tym względem Holandia (aż 112% PKB).
Szacuje się, że Polska zacznie doganiać kraje Europy Zachodniej dopiero w 2015 roku (kredyty hipoteczne mają wtedy stanowić 35,3% PKB). Konsumenci o wysokich dochodach korzystają z usług bankowych częściej. Aż 85% zamożnych polskich konsumentów posiada produkty finansowe. Należy się więc spodziewać, że w obliczu obserwowanego wzrostu gospodarczego i wraz z polepszaniem się sytuacji gospodarczej kraju, rosnąć będą płace, a wraz z nimi zdolność do spłaty zaciąganych przez Polaków zobowiązań.

A jeśli w trakcie spłaty kredytu poczujesz, że przydałaby Ci się miesięczna przerwa w jego spłacie, bank może Ci udzielić wakacji kredytowych. Przez miesiąc możesz nie płacić odsetek ani kapitału. Po wakacjach okres spłaty kredytu pozostanie bez zmian. Zwiększeniu ulegnie natomiast wysokość kolejnych rat spłaty za cały okres kredytowania.
Dla przykładu Bank Millennium daje swoim klientom możliwość wzięcia urlopu od kredytu raz w roku. Jeszcze jednym udogodnieniem jest odroczenie w spłacie kapitału, czyli tzw. karencja. Obecnie banki oferują najczęściej klientom karencję trwającą kilkanaście do kilkudziesięciu miesięcy. W okresie tym klient spłaca jedynie odsetki naliczone od aktualnego zadłużenia. Karencja podwyższa więc koszt kredytu.
Jest to okres następujący zwykle bezpośrednio po zaciągnięciu kredytu, a więc od udzielenia kredytu do terminu płatności pierwszej raty kapitałowej. Jest to udogodnienie szczególnie dla tych osób, które budują dom lub mieszkanie tzw. systemem gospodarczym (tj. samodzielnie) lub z deweloperem. Potrzebują więc pieniędzy na długo przed ostatecznym terminem realizacji inwestycji, a okres poprzedzający oddanie nieruchomości do użytkowania obfituje w liczne wydatki związane z jej wykończeniem. Dzięki karencji ograniczają koszty obsługi kredytu do minimum.
Zupełnie innowacyjnym i niespotykanym dotychczas na polskim rynku rozwiązaniem jest wprowadzona w kwietniu przez Bank Millennium możliwość spłaty pierwszej raty kredytu dopiero po trzech miesiącach od jego zaciągnięcia. Odroczenie płatności odnosi się w takim wypadku nie tylko do kapitału, ale także do odsetek, a więc do całej raty kapitałowo-odsetkowej. Jest to oferta stworzona przede wszystkim z myślą o młodych osobach, które kupują mieszkanie na rynku pierwotnym i nie posiadają jeszcze swojego dobytku. Pieniądze, które przeznaczyłyby na spłatę rat kredytu mogą dzięki temu wydać na wyposażenie mieszkania.

Opracowanie: Bank Millennium