Banki ostrożne wobec hipoteki odwróconej

Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM włącz . Opublikowano w Finanse osobiste

Odwrócony kredyt hipoteczny został przegłosowany w Sejmie. Ustawa, która reguluje tylko część rynku wejdzie w życie niebawem. Co na to banki? Niestety ich zainteresowanie jest nikłe. Powody? Wysokie ryzyko, długofalowe oczekiwanie na zysk, niewielka wiedza na temat długoterminowej obsługi seniorów.

Hipoteka odwrócona nie jest nowością. W modelu sprzedażowym funkcjonuje od kilku lat i cieszy się umiarkowaną popularnością. – Rynek nie jest duży, ale ma potencjał – przyznaje Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM. Liczba potencjalnych klientów chcących „spieniężyć” swoją nieruchomość będzie rosła, gdyż prognozy dotyczące przyszłych emerytur nie są optymistyczne. Polscy seniorzy należą do najuboższych w Europie, a zbiednieją jeszcze bardziej. Już teraz świadczenia wypłacane z nowego systemu są niższe niż te sprzed reformy. Dwa lata temu średnia emerytura według starych zasad wynosiła 2759 zł brutto, a liczona według nowych – już tylko 1728 zł.

Banki ostrożne
Dla banków, odwrócony kredyt hipoteczny może oznaczać spore ryzyko. Duża kwota pieniędzy trafia do klienta od razu, a zysk jest mocno odroczony w czasie.  W tym czasie wartość obciążonej kredytem nieruchomości może znacznie się obniżyć. Tym bardziej, że spadkobiercy klienta mają dodatkowo cały rok na podjęcie decyzji, czy chcą spłacić bank i odzyskać dom czy mieszkanie. Z kolei zainteresowanie klientów może hamować fakt, że kwota kredytu może się w którymś momencie wyczerpać i na stare lata zostaną bez dodatkowych świadczeń.
- Nie spodziewam się lawinowego zainteresowania odwróconą hipoteką i moja opinia dotyczy zarówno banków, jak i klientów. Potencjalnym klientom brakuje zaufania do tego rodzaju ofert, boją się, że stracą mieszkanie, a dostaną niewiele pieniędzy. Ustawa może trochę to uporządkować, ale tylko trochę. Banki jak na razie też nie wykazują większej ochoty na przygotowywanie ofert – zauważa Marcin Krasoń, analityk Home Broker.

- Pewne zainteresowanie banków tym tematem było – informuje z kolei Norbert Jeziolowicz, dyrektor Zespołu Bankowości Detalicznej i Rynków Finansowych w ZBP. - Wygląda jednak na to, że rynek na ten produkt będzie nie większy niż 8-10 proc. rynku normalnego kredytu hipotecznego. O głębsze oceny i analizę będzie się można pokusić dopiero, gdy poznamy pełną wersję ustawy i będzie można skalkulować ryzyka. Obecnie jest ona w Senacie – dodaje Jeziolowicz.

Nie wygląda jednak na to, że banki szybko zaoferują  klientom odwrócony kredyt hipoteczny. Już w 2012 roku sceptycznie odnosiły się do nowego produktu — W najbliższym czasie nie planujemy wprowadzenia do oferty banku odwróconej hipoteki — informował w Pulsie Biznesu Jakub Królikowski, ekspert biura kredytów hipotecznych mBanku i MultiBanku. MBank wciąż nie szykuje żadnej oferty tego produktu co zaznaczył w jednym z ostatnich wydań Rzeczpospolitej.
Odwrócony kredyt hipoteczny nie jest nowością w Europie i za oceanem.  Trzeba jednak przypomnieć, że w USA z tej usługi zrezygnowały Bank of America oraz lider tego biznesu na amerykańskim rynku Wells Fargo. Franklin Codel, szef Wells Fargo ds. finansów konsumenckich przyznał, że produkt jest zbyt ryzykowny - Nie jesteśmy nawet w stanie ocenić możliwości emerytów do utrzymania nieruchomości – m.in. płacenia czynszów i ubezpieczeń – stwierdził.

Wiele banków odkłada więc w czasie decyzję i przygląda się rynkowi. Przyznają, że boją się też zarzutów, że zarabiają na krzywdzie staruszków.

Fundusze się nie boją
Utraty reputacji nie obawiają się natomiast fundusze hipoteczne. Zwłaszcza, że wg badań UOKiK ich klienci są zadowoleni. Nie tylko z otrzymywanych rent ale i faktu, że firmy nie pozostawiają ich samym sobie. Interesują się nimi na bieżąco, świadczą doraźną pomoc, otwierają kluby seniora, organizują pikniki i darmowe seanse filmowe. Banki, działając w zupełnie innych strukturach, nie będą w stanie zapewnić podobnych usług swoim klientom.
Mocną stroną funduszy jest też fakt, że renta, bez względu na długość życia klienta, jest wypłacana dożywotnio. Nie istnieje więc obawa, że emeryt zostanie w pewnym momencie, bez dodatkowych pieniędzy niezbędnych do wykupienia np. coraz droższych lekarstw. Fundusze nie obawiają się też konkurencji ze strony banków - Każdy z produktów, kredyt, jak i renta dożywotnia są skierowane do różnych  grup seniorów. Oba rozwiązania – banków i funduszy hipotecznych - są dla siebie komplementarne, uzupełniające i dają seniorom większy wybór – mówi Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM.

Na razie fundusze działają w oparciu o zapisy Prawa Cywilnego dobrze zabezpieczające interesy ich klientów. Jednak postulują o ustawowe uregulowanie swojej działalności.  To da pełne poczucie bezpieczeństwa seniorom chcącym podpisać umowę dożywocia czy renty dożywotniej. Przygotowywana przez Ministerstwo Gospodarki ustawa wciąż jest na etapie konsultacji międzyresortowych. Kiedy trafi do Sejmu wciąż nie wiadomo. Oby jak najszybciej.

Czym się różni oferta banków od oferty funduszy hipotecznych?
Przypomnijmy, że oba modele hipoteki odwróconej – kredytowy i sprzedażowy od lat współistnieją w wielu krajach Europy i w USA. Oba oferują świadczenie pieniężne dla właściciela nieruchomości w zamian za przekazanie mieszkania lub domu, które do tej pory on zajmuje, gwarantując mu równocześnie  pozostanie we własnym lokum aż do śmierci. Jednak różnią się zasadniczo. W przypadku kredytu, klient pozostaje właścicielem mieszkania do końca swojego życia. Po jego śmierci spadkobiercy mogą spłacić kredyt wraz z odsetkami i odzyskać nieruchomość. Jeżeli jednak klient będzie żyć dłużej niż przewiduje to założona średnia,  może zostać pozbawiony świadczeń z uwagi na wyczerpaną kwotę kredytu. Z kolei Fundusze oferujące dożywotnią rentę stają się, już w momencie podpisania umowy, posiadaczami lokum. Gwarantują jednak wypłatę ustalonej i rewaloryzowanej renty do końca życia klienta, bez względu na to, czy będzie to jeszcze 10, 40, czy więcej lat. To ryzyko biorą na siebie. Dodatkowo Fundusze ponoszą koszty utrzymania czy ubezpieczenia nieruchomości, a w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego wszystkie koszty związane z nieruchomością pozostają po stronie klienta. Oferta funduszy jest skierowana do osób powyżej 60 roku życia - średni wiek ich klientów to 76 lat, natomiast, zgodnie z ustawą, o odwrócony kredyt hipoteczny można ubiegać się w każdym wieku.

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym przyjęta przez Sejm

Komentarz Roberta Majkowskiego, prezesa Funduszu Hipotecznego DOM

Cieszymy się, że przynajmniej jedna z ustaw regulujących rynek tzw. hipoteki odwróconej została przyjęta przez Sejm. Daje to nadzieję, że przyspieszą również prace nad ustawą o rencie dożywotniej, która jest przygotowywana przez Ministerstwo Gospodarki. Chcielibyśmy już od stycznia 2015 roku zacząć działać pod nadzorem, na profesjonalnym, regulowanym rynku. Obserwujemy uważnie sytuację dotyczącą prac nad regulacją przygotowywaną przez Ministerstwo Gospodarki. Jesteśmy również jedną ze stron, która konsultuje tę ustawę. Jednak wiele z przygotowanych zapisów wymaga jeszcze dopracowania. Z naszego punktu widzenia ważne jest to, by ustawa była przygotowana dobrze.
Nie obawiamy się konkurencji ze strony banków, gdyż każdy z produktów, kredyt, jak i renta dożywotnia są skierowane do różnych  grup seniorów. Oba rozwiązania – banków i funduszy hipotecznych - są dla siebie komplementarne, uzupełniające i dają seniorom większy wybór. My np. wypłacamy świadczenia dożywotnio.
Od dawna postulowaliśmy, by rynek hipoteki odwróconej był uregulowany jak najszybciej. Przede wszystkim ze względu na samych seniorów. Nie jest to duży rynek, ale ma potencjał. Działając na nim od dawna, wiemy bardzo dużo o potrzebach i obsłudze emerytów. Teraz przed bankami długa droga poznania potrzeb tej grupy klientów.